16 Giugno 2020
Opportunità di investimento negli USA
Come creare una rendita simile a quella di un fondo pensione attraverso gli investimenti immobiliari in America
Pubblichiamo un articolo che parte da una news da noi pubblicata il 20 novembre 2012 sull’andamento del mercato immobiliare in USA con le nostre previsioni. A 7 anni di distanza, è interessante notare come l'analisi e le previsioni di ExportUSA fossero sostanzialmente corrette e in linea con quanto sarebbe successo poi.
CJ Mingolelli, broker di Douglas Elliman specializzato in immobili nella zona di Fire Island [NY] da più di un decennio, ha stimato che i valori delle case dopo l’uragano Sally siano scesi tra il 20 e il 25% nell'anno immediatamente successivo, così come il numero di acquirenti si è altrettanto ridotto e molti residenti hanno rimosso dal mercato le proprietà danneggiate, temendo in una riduzione dei prezzi di vendita. Da allora, e a partire dal 2016, il mercato nelle zone colpite dall’uragano Sandy hanno recuperato il loro valore (articolo originale sul Washington Post) Nel nostro articolo del 2012, avevamo previsto, nel breve termine, delle pesanti conseguenze sul mercato immobiliare nelle aree colpite e così è stato. E per quanto riguarda la situazione nazionale?
Negli Stati Uniti oggi il settore immobiliare, tra costruzioni e servizi, vale quasi un quinto del Pil. Da un’analisi della National Association of Realtors e riportata sul sito de Il Sole24ore, i dati oggi parlano di un aumento dei rogiti in crescita del del 2,5% rispetto allo scorso anno.
Per ciò che riguarda i prezzi riportiamo siamo in presenza di un ritracciamento del mercato tra settembre e ottobre 2019:
Siamo di fronte a una crisi del settore immobiliare in America? In realtà analizzando la dinamica dei prezzi delle case in America emerge che il calo dei prezzi avviene in motroaree [come New York ad esempio] dove i prezzi della abitazioni negli scorsi 5 anni sono saliti molto e una pausa sembra fisiologica a questo punto anche perchè la salita dei prezzi ha spinto l'apertura di numerosi cantieri per cui a New York il numero degli appartamento in vendita è aumentato notevolmente negli ultimi due anni.
Un altro fenomeno ha invece a che fare con il cambiamento delle preferenze abitative degli americani che ha comportato la riduzione delle compravendite in zone "consolidate" del mercato [le cosiddette aree "suburban" ai margini quindi delle metroaree] Si tratta di aree dove i prezzi delle case erano già alti per cui un calo dei prezzi si riflette più che proporzionalmente sulle percentuali medie a livello nazionale.
Le preferenze di chi compra casa si stanno invece progressivemente spostando su altre aree. Gli americani stanno cominciando a preferire i "walkable suburbs" invece dei classici "drivable suburbs" che citavamo prima.
Uno studio di cui parleremo presto ha individuato 761 zone emergenti per gli investimenti immobiliari in America, dislocate attorno alle 30 maggiori metroaree americane. in queste zone i prezzi delle case stanno aumentando. Poichè i prezzi di partenza sono più bassi rispetto alla media, ecco che l'aumento dei prezzi incide men che proporzionalmente sula media nazionale dei prezzi delle case negli USA.
Le voci pessimistiche naturalmente non mancano e vengono citati i redditi stagnanti (l’incremento dei prezzi delle case non è stato in linea con la crescita dei salari) e il livello di indebitamento elevato delle famiglie (vedi il debito accumulato dagli studenti per potersi permettere gli studi universitari).
Gli ultimi dati sulle dinamiche salariali hanno però registrato un aumento dei salari medi di oltre il 2%. Cosa che non accadeva da prima della crisi finanziaria del 2008. E almeno su questo fronte la situazione prospettica sta migliorando.
È nostra opinione che il rendimento degli investimenti immobiliari in America sia ancora interessante e offra buone prospettive di lungo termine a patto di essere selettivi e di investire nelle aree di nuova urbanizzazione dove si stanno orientando le preferenze delle nuove generazioni di americani.
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L'analisi sul mercato immobiliare americana originaria, pubblicata sul sito di ExportUSA il 20 Novembre 2011
Il mercato immobiliare negli Stati Uniti é tornato a salire. Dopo cinque anni la luce alla fine del tunnel appare a portata di mano, con i più alti dati di crescita dal 2007 raggiunti dopo 16 mesi di segno positivo. I numeri li snocciola la National Association of Realtors nel suo bollettino mensile di Ottobre. In America le vendite di case esistenti nell'ultimo mese ammontano a 4.79 milioni, un incremento del 10,9% rispetto allo stesso mese del 2011. Negli ultimi 12 mesi i prezzi per una abitazione media sono aumentati del 10%. Il segno negativo invece colpisce il tasso di case messe in vendita: 2.49 milioni ad Ottobre, il 22% in meno rispetto ad un anno fa. Il declino riguarda soprattutto le aree metropolitane. Un terzo delle case in vendita negli Stati Uniti rimane sul mercato per meno di un mese, il livello più basso dal 2006.
In sostanza, prezzi e domanda crescono, mentre l'offerta si riduce progressivamente. Chi vuole comprare casa negli Stati Uniti lamenta difficoltà nel dover scegliere all'interno di una rosa troppo limitata. Chi sarebbe intenzionato a vendere attende di comprendere i prossimi sviluppi del settore, di fronte all'eventualità di un'imminente bolla degli investimenti immobiliari. E gli operatori del real estate esultano: per John Burns di John Burns Real Estate Consulting “il settore é in pieno recupero”.
Due sono i fattori che trainano la ripresa: da un lato l'aumento della domanda tra gli acquirenti tradizionali, dovuto essenzialmente al calo dei tassi dei mutui, oggi ai minimi storici. D'altra parte le vendite delle case di lusso negli Stati Uniti, valutate tra $750000 ed un milione di dollari, sono aumentate del 53% rispetto all'anno scorso.
Previsioni per il futuro? A breve termine, le conseguenze dell'uragano Sandy potrebbero influenzare pesantemente il mercato immobiliare nelle aree colpite. Rimane inoltre per ora insoluto l'enigma del fiscal cliff, ovvero l'entrata in vigore dal 1 gennaio 2013 di nuove tasse e tagli voluti dall'amministrazione federale. Il rischio temuto dagli operatori é quello di un calo della fiducia dei consumatori, che potrebbe condurre ad un blocco della crescita, e persino ad una nuova, temuta fase recessiva.
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