26/05/2019

Investimenti immobiliari in America: Tassazione per comprare casa a Miami o un appartamento a New York

tasse case Stati Uniti

Investire negli Stati Uniti d’America: Acquistare case - immobili - appartamenti in città come New York e Miami

Tassazione degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti: la qualifica di Investitore Immobiliare, di Professionista del settore immobiliare, di Costruttore [developer] immobiliare e di “Dealer” immobiliare


investimenti immobiliari New York



Comprare una casa, un immobile o un appartamento per investire nel settore immobiliare negli Stati Uniti può rivelarsi un'ottima forma di investimento in America

La tassazione sul vostro investimento immobiliare in America fa tutta la differenza tra un ottimo rendimento ed un rendimento passabile

Capire il trattamento fiscale negli Stati Uniti degli investimenti immobiliari è una fase cruciale della pianificazione per investire in America e quindi partiremo da questo aspetto chiarendo come il fisco americano [IRS] classifica le attività di investimento immobiliare. 

Questa parte delinea in maniera generale le modalità con cui attuare investimenti immobiliari in America [ovvero ad esempio comprare una casa a Miami oppure un appartamento a New York].

In una seconda parte chiariremo come calcolare le tasse sugli investimenti immobiliari in America legando il calcolo delle tasse a ciascuna tipologia di investimento immobiliare. Verranno sottolineate le peculiarità di ciascuna situazione dal punto di vista del calcolo e pagamento delle tasse negli Stati Uniti e del trattamento fiscale in generale dell’investimento immobiliare in America. Verranno poi analizzati i vantaggi di ciascuna forma societaria per comprare una casa negli Stati Uniti.

Guida agli investimenti immobiliari in America



Aprire una società del tipo LLC per la gestione degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti d'America

In termini di pianificazione fiscale, per ottimizzare il pagamento delle tasse negli Stati Uniti e ridurne il carico, è consigliabile aprire una Limited Liability Company [LLC] per investire negli Stati Uniti.

Gli immobili acquistati vengono intestati alla LLC e tutti i costi e ricavi inerenti alla gestione dell'investimento immobiliare effettuato sono imputati alla LLC.


Di fatto, con questa struttura societaria dell'investimento si evita di pagare tasse per i primi 10 / 15 anni dopo l'acquisto dell'immobile perchè di deducono tutti i costi e anche l'ammortamento dell'immobile.

Per eliminare le tasse di successione da pagare in America, la LLC deve a sua volta essere posseduta da una società estera [se la persona muore, e tutti prima o poi moriremo...] la societa' resta per cui non scatta il pagamento delle imposte di successione negli Stati Uniti.

Se non si desidera creare una società estera a cui intestare la LLC conviene allora sottoscrivere una assicurazione sulla vita di modo che in caso di "premorienza" [termine asettico per definire la morte del proprietario dell'immobile...] l'assicurazione sulla vita paga una somma più o meno equivalente all'importo dell'imposta di successione sull'immobile da pagare negli Stati Uniti.

La sottoscrizione di una polizza vita per pareggiare le tasse di successione con il premio assicutarivo trova un limite nel valore dell'immobile: quando il valore dell'investimento immobiliare effettuato sorpassa certi valori non eè più conveniente stipulare una polizza vita.

Esistono altri sistemi, del tutto legali. Vi invitiamo comunque ad approfondire il tema delle imposte di successione in America leggendo la relativa pagina del sito ExportUSA. 

Ci sono quattro tipologie di investitori immobiliari secondo il fisco americano:

Investitore - Professionista - Dealer - Costruttore


1. Investitore Immobiliare propriamente detto

Questa figura è quella classica. Esempio: acquistare una casa a Miami o un appartamento a New York da affittare a terzi oppure da usare in proprio.

L’orizzonte temporale di questo investimento è di medio/lungo periodo e l’immobile non viene venduto prima di un anno.

In casi come questo l’IRS vi considera degli investitori immobiliari. Strutturando l’investimento in un certo modo potrete dedurre le spese di conduzione e quelle straordinarie di manutenzione. Con la vendita dell’immobile, a secondo di come avete strutturato l’investimento, pagherete le tasse sul reddito oppure quelle sulla plusvalenza generata dell’investimento.



2. La figura del Professionista nell’ambito degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti

Il fisco americano considera “Professionista Immobiliare” colui che spende un certo di numero di ore all’anno svolgendo attività legate alla cura degli investimenti immobiliari. Non e’ necessario essere un broker immobiliare, basta svolgere attività tipiche dell’immobiliarista ovvero: ricerca delle proprietà immobiliari da comprare, cura delle proprietà immobiliari acquisite, ricerca di affittuari, gestione dell’investimento in sè e quant’altro.

Essere considerato un professionista immobiliare dal fisco americano presenta un grosso vantaggio dal punto di vista fiscale. Il vantaggio è legato alla possibilità di poter dedurre gli ammortamenti dell’investimento immobiliare senza limiti.

Per coloro che non sono considerati “Professionisti Immobiliari” l’ammortamento è interamente deducibile se il reddito annuo tassabile non supera i $100,000 altrimenti viene decurtato progressivamente e dopo i $150,000 di reddito tassabile e’ interamente escluso.

Il professionista immobiliare, invece, può dedurre gli ammortamenti di case appartamenti ed immobili senza limiti.



3. La qualifica di “Dealer” negli investimenti immobiliari in America

 

comprare casa  a Miami

Chi rientra nella qualifica di “Dealer” agli occhi del fisco americano non è un investitore immobiliare bensi’ una persona che svolge una attività di impresa pura.

In quanto tale, il dealer deve pagare le tasse negli Stati Uniti sul reddito di impresa e la compravendita degli immobili [case o appartamenti] è equiparata alla compravendita delle scorte tipica di una qualsiasi azienda che tratta beni fisici.

In America, il fisco guarda a diversi elementi per determinare la figura del “dealer” immobiliare. Gli elementi di analisi, ad esempio, sono:

  • Intenzione della proprietà immobiliare;
  • Durata del possesso della proprietà immobiliare;
  • L’uso o meno di un broker nelle attività di acquisto e vendita delle proprietà;
  • Altre attivita svolte;
  • Numerosità e frequenza delle compravendite immobiliari negli Stati Uniti;
  • Tempo/spese per promuovere la vendita delle proprietà immobiliari in portafoglio, e via discorrendo…


4. La qualifica di “Costruttore” negli investimenti immobiliari negli Stati Uniti

La qualifica di “Costruttore” si applica all’investitore che ha acquistato una casa, appartamento, terreno o immobile negli Stati Uniti nel caso in cui tale proprietà immobiliare necessita di lavori di ristrutturazione per poterla usare [per sè oppure per affittare a terzi]

Dal punto di vista del computo delle tasse da pagare negli Stati Uniti relativamente ad un investimento immobiliare, la qualifica di “Costruttore” è la più rischiosa perché limita la deducibilità dei costi e la possibilità di ammortizzare l;immobile fino a quando l’immobile non è pronto per l’uso [affitto a terzi o uso in proprio]


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Comprare casa in America: Guida alla tassazione investimenti immobiliari negli USA per ottimizzare la tassazione e ridurre l'impatto fiscale in generale

Quale società [LLC oppure corporation] aprire per investire in negli Stati Uniti? Quali sono le tasse sugli investimenti in America?

Non esiste "LA" risposta giusta a queste domande e la proposta che si sente arrivare più di frequente dalle agenzie immobiliari, ovvero di aprire una LLC a cui intestare gl immobili che sia posseduta a sua volta da una società in Italia, può essere ottimale oppure no a secondo delle circostanze.
 
Al di là della bontà dell'investimento in sè, quando si esegue un investimento immobiliare in America vanno considerati due aspetti operativi:
 
1. Quale società costituire, e
2. Come ridurre al massimo l'impatto della tassazione [un'attività che definiamo di ottimizzazione fiscale]
 
In termi i di tassazione poi, vanno considerati tre tipi di tasse:
 
2a. Tassazione sul reddito per i redditi prodotti dall'immobile [tipicamente gli affitti attivi]
2b. Tassazione delle plusvalenze che eventualmente sorgono momento della vendita dell'immobile, e, da ultimo
2c. Imposte di successione [o di donazione]
 
La sfida quindi è quella di trovare una struttura fiscale e un veicolo di investimento che riesca a bilanciare, ottimizzandoli, tutti e tre questi tipi di tassazione.
 
Il tipo di società da aprire discende in automatico dalle considerazioni di tipo fiscale sulla tassazione dell'investimento ma comunque è chiaro che la scelta di che tipo di società da aprire e la tassazione sull'immobile sono due argomenti correlati.
 
Una gran parte della decisione è legata anche all'investitore come persona fisica e al paese dove l'investitore è residente.  La questione è fondamentale perchè i trattati bilaterali contro la doppia imposizione in vigore tra gli Stati Uniti e paesi terzi influenza alla radice le decisioni di investimento soprattutto ei casi, rari, in cui non esiste un trattato per evitare la doppia imposizione.


Oltre al trattato Italia - Stati Uniti contro la doppia imposizione, esiste anche un altro trattato da tenere presente, ovvero il Trattato Italia - USA sulle Imposte di Successione.



Come decidere qual è il modo più efficiente per investire negli Stati Uniti?

Il nostro approccio è quello di:

  • Combinare tra loro le disposizioni contenute nei due trattati;
  • Tenendo presente la tassazione delle LLC in rapporto alla tassazione sulle Corporation;
  • Tenere presente la situazione personale dell'investitore [orizzonte temporale, grado di avversione al rischio, obiettivi dell'investimento..]

Delineato in questo modo lo scenario iniziale, ipotizziamo una struttura ed un veicolo di investimento per comparare tra loro gli effetti in termini di:

  • Tassazione sul reddito,
  • Tassazione delle plusvalenze, e
  • Iimpatto sulle imposte di successione.

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