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Capire il trattamento fiscale negli Stati Uniti degli investimenti immobiliari è una fase cruciale della pianificazione per investire in America e quindi partiremo da questo aspetto chiarendo come il fisco americano [IRS] classifica le attività di investimento immobiliare.
Questa parte delinea in maniera generale le modalità con cui attuare investimenti immobiliari in America [ovvero ad esempio comprare una casa a Miami oppure un appartamento a New York].
In una seconda parte chiariremo come calcolare le tasse sugli investimenti immobiliari in America legando il calcolo delle tasse a ciascuna tipologia di investimento immobiliare. Verranno sottolineate le peculiarità di ciascuna situazione dal punto di vista del calcolo e pagamento delle tasse negli Stati Uniti e del trattamento fiscale in generale dell’investimento immobiliare in America. Verranno poi analizzati i vantaggi di ciascuna forma societaria per comprare una casa negli Stati Uniti.
Guida agli investimenti immobiliari in America
In termini di pianificazione fiscale, per ottimizzare il pagamento delle tasse negli Stati Uniti e ridurne il carico, è consigliabile aprire una Limited Liability Company [LLC] per investire negli Stati Uniti.
Gli immobili acquistati vengono intestati alla LLC e tutti i costi e ricavi inerenti alla gestione dell'investimento immobiliare effettuato sono imputati alla LLC.
Di fatto, con questa struttura societaria dell'investimento si evita di pagare tasse per i primi 10 / 15 anni dopo l'acquisto dell'immobile perchè di deducono tutti i costi e anche l'ammortamento dell'immobile.
Per eliminare le tasse di successione da pagare in America, la LLC deve a sua volta essere posseduta da una società estera [se la persona muore, e tutti prima o poi moriremo...] la societa' resta per cui non scatta il pagamento delle imposte di successione negli Stati Uniti.
Se non si desidera creare una società estera a cui intestare la LLC conviene allora sottoscrivere una assicurazione sulla vita di modo che in caso di "premorienza" [termine asettico per definire la morte del proprietario dell'immobile...] l'assicurazione sulla vita paga una somma più o meno equivalente all'importo dell'imposta di successione sull'immobile da pagare negli Stati Uniti.
La sottoscrizione di una polizza vita per pareggiare le tasse di successione con il premio assicutarivo trova un limite nel valore dell'immobile: quando il valore dell'investimento immobiliare effettuato sorpassa certi valori non eè più conveniente stipulare una polizza vita.
Esistono altri sistemi, del tutto legali. Vi invitiamo comunque ad approfondire il tema delle imposte di successione in America leggendo la relativa pagina del sito ExportUSA.
Questa figura è quella classica. Esempio: acquistare una casa a Miami o un appartamento a New York da affittare a terzi oppure da usare in proprio.
L’orizzonte temporale di questo investimento è di medio/lungo periodo e l’immobile non viene venduto prima di un anno.
In casi come questo l’IRS vi considera degli investitori immobiliari. Strutturando l’investimento in un certo modo potrete dedurre le spese di conduzione e quelle straordinarie di manutenzione. Con la vendita dell’immobile, a secondo di come avete strutturato l’investimento, pagherete le tasse sul reddito oppure quelle sulla plusvalenza generata dell’investimento.
Il fisco americano considera “Professionista Immobiliare” colui che spende un certo di numero di ore all’anno svolgendo attività legate alla cura degli investimenti immobiliari. Non e’ necessario essere un broker immobiliare, basta svolgere attività tipiche dell’immobiliarista ovvero: ricerca delle proprietà immobiliari da comprare, cura delle proprietà immobiliari acquisite, ricerca di affittuari, gestione dell’investimento in sè e quant’altro.
Essere considerato un professionista immobiliare dal fisco americano presenta un grosso vantaggio dal punto di vista fiscale. Il vantaggio è legato alla possibilità di poter dedurre gli ammortamenti dell’investimento immobiliare senza limiti.
Per coloro che non sono considerati “Professionisti Immobiliari” l’ammortamento è interamente deducibile se il reddito annuo tassabile non supera i $100,000 altrimenti viene decurtato progressivamente e dopo i $150,000 di reddito tassabile e’ interamente escluso.
Il professionista immobiliare, invece, può dedurre gli ammortamenti di case appartamenti ed immobili senza limiti.
Chi rientra nella qualifica di “Dealer” agli occhi del fisco americano non è un investitore immobiliare bensi’ una persona che svolge una attività di impresa pura.
In quanto tale, il dealer deve pagare le tasse negli Stati Uniti sul reddito di impresa e la compravendita degli immobili [case o appartamenti] è equiparata alla compravendita delle scorte tipica di una qualsiasi azienda che tratta beni fisici.
In America, il fisco guarda a diversi elementi per determinare la figura del “dealer” immobiliare. Gli elementi di analisi, ad esempio, sono:
La qualifica di “Costruttore” si applica all’investitore che ha acquistato una casa, appartamento, terreno o immobile negli Stati Uniti nel caso in cui tale proprietà immobiliare necessita di lavori di ristrutturazione per poterla usare [per sè oppure per affittare a terzi]
Dal punto di vista del computo delle tasse da pagare negli Stati Uniti relativamente ad un investimento immobiliare, la qualifica di “Costruttore” è la più rischiosa perché limita la deducibilità dei costi e la possibilità di ammortizzare l;immobile fino a quando l’immobile non è pronto per l’uso [affitto a terzi o uso in proprio]
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Oltre al trattato Italia - Stati Uniti contro la doppia imposizione, esiste anche un altro trattato da tenere presente, ovvero il Trattato Italia - USA sulle Imposte di Successione.
Il nostro approccio è quello di:
Delineato in questo modo lo scenario iniziale, ipotizziamo una struttura ed un veicolo di investimento per comparare tra loro gli effetti in termini di: