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Investimenti immobiliari negli Stati Uniti: Tasse e trattamento fiscale per comprare casa a Miami o un appartamento a New York
Investire negli Stati Uniti d’America: Acquistare case - immobili - appartamenti in citta’ come New York e Miami.
Implicazioni fiscali degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti: la qualifica di Investitore Immobiliare, di Professionista del settore immobiliare, di Costruttore [developer] immobiliare e di “Dealer” immobiliare
Comprare una casa - immobile o appartamento per investire nel settore immobiliare negli Stati Uniti può rivelarsi un ottima forma di investimento in America. Come per tutte le cose serve essere preparati: pianificare e organizzare le cose in modo tale che quando di decide di investire in America si e’ nella migliore posizione per farlo.
Capire il trattamento fiscale negli Stati Uniti degli investimenti immobiliari e’ una fase cruciale della pianificazione per chi vuole investire in America e quindi partiremo da questo aspetto chiarendo come il fisco americano [IRS] classifica le attività di investimento immobiliare.
Questa parte delinea in maniera generale le modalità con cui attuare investimenti immobiliari in America [ovvero ad esempio comprare una casa a Miami oppure un appartamento a New York].
In una seconda parte chiariremo come calcolare le tasse sugli investimenti immobiliari in America legando il calcolo delle tasse a ciascuna tipologia di investimento immobiliare. Verranno sottolineate le peculiarità di ciascuna situazione dal punto di vista del calcolo e pagamento delle tasse negli Stati Uniti e del trattamento fiscale in generale dell’investimento immobiliare in America. Verranno poi analizzati i vantaggi di ciascuna forma societaria per comprare una casa negli Stati Uniti.
Ci sono quattro tipologie di investitori immobiliari secondo il fisco americano:
Aprire una societa' del tipo LLC per la gestione degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti d'America
In termini di pianificazione fiscale, per ottimizzare il pagamento delle tasse negli Stati Uniti e ridurne il carico, e' consigliabile aprire una Limited Liability Company [LLC] per investire negli Stati Uniti. Gli immobili acquistati vengono intestati alla LLC e tutti i costi e ricavi inerenti alla gestione dell'investimento immobiliare effettuato sono imputati alla LLC.
Di fatto, con questa struttura societaria dell'investimento si evita di pagare tasse per i primi 10 / 15 anni dopo l'acquisto dell'immobile perche' di deducono tutti i costi e anche l'ammortamento dell'immobile.
Per eliminare le tasse di successione da pagare in America, la LLC deve a sua volta essere posseduta da una societa' estera [se la persona muore, e tutti prima o poi moriremo...] la societa' resta per cui non scatta il pagamento delle imposte di successione negli Stati Uniti.
Se non si desidera creare una societa' estera a cui intestare la LLC conviene allora sottoscrivere una assicurazione sulla vita di modo che in caso di "premorienza" [termine asettico per definire la morte del proprietario dell'immobile...] l'assicurazione sulla vita paga una somma piu' o meno equivalente all'importo dell'imposta di successione sull'immobile da pagare negli Stati Uniti.
Investitore Immobiliare propriamente detto
Questa figura e’ quella classica. Esempio: acquistare una casa a Miami o un appartamento a New York da affittare a terzi oppure da usare in proprio.
L’orizzonte temporale di questo investimento e’ di medio/lungo periodo e l’immobile non viene venduto prima di un anno.
In casi come questo l’IRS vi considera degli investitori immobiliari. Strutturando l’investimento in un certo modo potrete dedurre le spese di conduzione e quelle straordinarie di manutenzione. Quando venderete l’immobile, a secondo di come avete strutturato l’investimento, pagherete le tasse sul reddito oppure quelle sulla plusvalenza generata dell’investimento.
La figura del Professionista nell’ambito degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti
Il fisco americano considera “Professionista Immobiliare” colui che spende un certo di numero di ore all’anno svolgendo attività legate alla cura degli investimenti immobiliari. Non e’ necessario essere un broker immobiliare, basta svolgere attività tipiche dell’immobiliarista ovvero: ricerca delle proprietà immobiliari da comprare, cura delle proprietà immobiliari acquisite, ricerca di affittuari, gestione dell’investimento in se’ e quant’altro.
Essere considerato un professionista immobiliare dal fisco americano presenta un grosso vantaggio dal punto di vista fiscale. Il vantaggio e’ legato alla possibilità di poter dedurre gli ammortamenti dell’investimento immobiliare senza limiti.
Per coloro che non sono considerati “Professionisti Immobiliari” l’ammortamento e’ interamente deducibile se il reddito annuo tassabile non supera i $100,000 altrimenti viene decurtato progressivamente e dopo i $150,000 di reddito tassabile e’ interamente escluso.
Il professionista immobiliare, invece, puo’ dedurre gli ammortamenti di case appartamenti ed immobili senza limiti.
La qualifica di “Dealer” negli investimenti immobiliari in America
Chi rientra nella qualifica di “Dealer” agli occhi del fisco americano non e’ un investitore immobiliare bensi’ una persona che svolge una attività di impresa pura.
In quanto tale, il dealer deve pagare le tasse negli Stati Uniti sul reddito di impresa e la compravendita degli immobili [case o appartamenti] e’ equiparata alla compravendita delle scorte tipica di una qualsiasi azienda che tratta beni fisici.
In America, il fisco guarda a diversi elementi per determinare la figura del “dealer” immobiliare. Gli elementi di analisi, ad esempio, sono:
- Intenzione della proprietà immobiliare;
- Durata del possesso della proprieta’ immobiliare;
- L’uso o meno di un broker nelle attività di acquisto e vendita delle proprietà;
- Altre attivita’ svolte;
- Numerosità’ e frequenza delle compravendite immobiliari negli Stati Uniti;
- Tempo/spese per promuovere la vendita delle proprietà immobiliari in portafoglio, e via discorrendo…
La qualifica di “Costruttore” negli investimenti immobiliari negli Stati Uniti
La qualifica di “Costruttore” si applica all’investitore che ha acquistato una casa, appartamento, terreno o immobile negli Stati Uniti nel caso in cui tale proprietà immobiliare necessita di lavori di ristrutturazione per poterla usare [per se’ oppure per affittare a terzi]
Dal punto di vista del computo delle tasse da pagare negli Stati Uniti relativamente ad un investimento immobiliare, la qualifica di “Costruttore” e’ la più rischiosa perché limita la deducibilità dei costi e la possibilità di ammortizzare l;immobile fino a quando l’immobile non e’ pronto per l’uso [affitto a terzi o uso in propio]