16/06/2020

Investire negli Stati Uniti: vivere di rendita attraverso investimenti immobiliari. Prezzo appartamenti a partire da eu45mila

Acquisto proprietà immobiliari Stati Uniti


Vivere di rendita negli Stati Uniti con un investimento immobiliare

Le prospettive dell'economia USA hanno creato condizioni estremamente favorevoli per investire con ottimo rendimento in America nel settore immobiliare




Creare un fondo pensione attraverso investimento immobiliare





Le norme fiscali americane favoriscono gli investimenti immobiliari

È possibile creare una rendita, quasi un piano pensione, che potete lasciare ai vostri figli senza pagare le tasse di successione. Questa pagina spiega come fare

Permettetemi di fare una cosa che sulle pagine del nostro sito non ho mai fatto finora: condividere un'esperienza personale, ovvero quella di un investimento immobiliare in Italia.  Nel 2004 ho acquistato un ufficio a Monza, in provincia di Milano, pagandolo 200000 euro. Oggi, dopo 15 anni, ne vale 140000.... Potremmo definirlo l'investimento immobiliare del secolo. 


Quanti di noi hanno vissuto di persona esperienze di investimento di questo tipo o conoscono qualcuno che le ha vissute? Se poi aggiungiamo il rischio di trovare inquilini che non pagano [e che sono praticamente impossibili da sfrattare] la panoramica del rendimento degli investimenti immobiliari in Italia è completa.



Considerazioni su convenienza e rendimento degli investimenti immobiliari in America

Il panorama della gestione degli investimenti immobiliari in America è molto diverso da quello italiano:

L'economia americana continua la fase di espansione cominciata nel 2010. Il tasso di disoccupazione a oggi è del 3.7%. Il programma di investimenti per il rinnovo dell'infrastruttura dell'economia annunciato dal Presidente Trump prolungherà per anni il momento favorevole per l'economia USA;

  • In America se un inquilino non paga esce di casa entro 3-6 mesi e non ci sono scuse di nessun tipo: deve lasciare libero l'appartamento;
  • Il mercato immobiliare in America è molto più liquido che non in Italia;
  • Le norme fiscali e societarie sono pro-business e favoriscono gli investimenti, anche quelli immobiliari, attraverso la completa deducibilità di TUTTI i costi nonché permettendo l'ammortamento del bene [il meccanismo viene spiegato nel dettaglio più avanti]. Attraverso la creazione di una società si ha anche il vantaggio di evitare di pagare le tasse di successione;
  • Il mercato immobiliare in America è molto diversificato e permette di investire con obiettivi ed orizzonti temporali diversi: andiamo dall'acquisto di un appartamento a New York o Miami, all'acquisto di una casa unifamiliare in California, all'investimento in appartamenti in case a più unità abitative a Las Vegas, Nevada o Arizona. In altre parole: si può adattare l'investimento ai propri obiettivi di rendita e alle somme da investire.

 

Vivere di rendita in America

Creare una rendita fissa simile ad un fondo pensione personale attraverso la creazione di una società americana che realizza investimenti immobiliari in America e che dà in affitto gli immobili acquistati

Il grosso vantaggio di investire in America attraverso l'acquisto di appartamenti o immobili è dato dal fatto che la normativa fiscale è estremamente favorevole all'investimento e consente di realizzare rendimenti interessanti.

Esistono diverse norme sulla tassazione degli immobili in America e sulla tassazione personale che, combinate, danno la possibilità di creare una rendita mensile fissa, quasi un fondo pensione, che può essere lasciata in successione e durare per decenni senza dover pagare tasse 

Di seguito riportiamo un esempio di calcolo del rendimento di un investimento immobiliare negli Stati Uniti operato attraverso l'apertura di una società di diritto statunitense [LLC oppure C-Corp]. Più avanti parliamo invece delle tasse di successione e di altre norme fiscali americane che aiutano a massimizzare il rendimento dell'investimento attraverso il risparmio fiscale.



Creare una rendita finanziaria con investimenti immobiliari

Ipotesi di Investimento Immobiliare in America

Acquistare Appartamenti nell'Area di Las Vegas [Nevada], Phoenix [Arizona] o California Centrale [tra Los Angeles e San Francisco]

Queste aree hanno conosciuto uno sviluppo demografico relativamente recente composto da lavoratori dell'indotto, principalmente dell'industria del turismo, della ristorazione, dell'agricoltura e dei servizi. Sono nate aree residenziali a loro dedicate fatte di case plurifamiliari dal costo contenuto che vengono prese in affitto.



A seguito della crisi finanziaria del 2008, causata dal crollo dei mutui subprime e del fallimento della banca d'affari Lehman Brothers, le banche americane hanno cambiato radicalmente politica

Per vaste classi di lavoratori dipendenti è diventato praticamente impossibile ottenere un mutuo e l'unica alternativa rimasta è quella dell'affitto 

Si è quindi creata una situazione in cui l'investimento per acquisto di immobili ad uso residenziale si è fermato, mentre la domanda di unità residenziali in affitto è aumentata.

La conseguenza è stata quella di un drastico calo dei prezzi di acquisto per questo tipo di unità abitative seguito da un aumento degli affitti medi mensili. Una opportunità di investimento immobiliare perfetta per chi ha della liquidità disponibile da impiegare: scende il costo di acquisto dell'immobile mentre si alza il rendimento medio mensile dell'investimento. L'ideale per investire con l'obiettivo di creare una rendita fissa mensile.

  • Investimenti immobiliari Las VegasNelle aree descritte sopra, la tipologia di unità immobiliari in cui investire è tipicamente di due tipi: una villetta monofamiliare, oppure un'unità abitativa su due piani in cui trovano posto più appartamenti.
  • La struttura giuridica che governa questo tipo di proprietà immobiliari è quella del condominio dove ogni proprietario paga una quota mensile di manutenzione delle parti dei servizi comuni [che sono comunque ridotti al minimo]
  • Oltre alla quota di manutenzione ci sarà da pagare una fee mensile per la società gestione investimento che si occuperà di trovare gli inquilini E del disbrigo di tutta la parte burocratica relativa agli affitti.
  • La tassazione degli immobili negli Stati Uniti d'America è una percentuale sul valore dell'immobile. Valore che viene aggiornato a livello di contea [equivalente alla nostra provincia in Italia] ogni certo numero di anni. Nel caso di investimento illustrato, la tassa di proprietà è dell'1% sul valore dell'immobile.
  • Il prezzo di acquisto di unità immobiliari di questo tipo varia mediamente tra $35000 e $55000.
  • Gli affitti vanno dai $450 ai $650 al mese.


Di seguito il calcolo del rendimento per questa ipotesi di investimento immobiliare dove ipotizziamo di:

  • Investire nell'acquisto di quattro unità immobiliari;
  • Con un investimento totale di $ 160.000;
  • Ipotizziamo un affitto mensile di $ 600 per unità immobiliare;
  • L'ammortamento sulle proprietà immobiliari è calcolato su 27 anni e mezzo adeguandosi alla normativa fiscale circa l'ammortamento degli immobili.

 

investimento immobiliare di $160000   
 [tutti i valori in dollari]
[*] differenze dovute agli arrotondamenti

     
  mese anno [*]  
Affitto dell'immobile 2400 28800  
       
spese condominiali 600 4800  
spese gestione immobile 800 9600  
ammortamento dell'immobile 484 5818  
altre spese [a] 400 4800  
utile prima delle imposte 116 1392  
tasse [b] 24 288  
    utile dopo le imposte 92 1104  
 saldo liquido [c] 976 11722  
    rendimento netto dopo le imposte -- 7.3%                
       
[a]
home office in Italia, viaggi, hotel, carburanti, pedaggi etc. 
     
[b]
21% flat per le società "corporation" 
     
 [c]
utile dopo le imposte + ammortamenti + altre spese
     
       


Considerazioni sul rendimento dell'investimento immobiliare ipotizzato

A nostro modo di vedere ci sono quattro aspetti notevoli da considerare per sottolineare la convenienza di questo investimento immobiliare negli Stati Uniti:

  • Rendimento netto dopo le imposte: il 7.36% è un ottimo rendimento soprattutto alla luce dei rendimenti finanziari attualmente disponibili sul mercato. Da tenere presente che questo rendimento non tiene conto della rivalutazione dell'immobile;
  • Importanza dell'ammortamento per il corretto calcolo del rendimento dell'investimento: attuando l'investimento con una società americana ci si avvantaggia dal fatto di poter dedurre gli ammortamenti. Gli ammortamenti funzionano come un costo e quindi riducono l'utile prima delle imposte;
  • Rendimento liquido dell'investimento: gli ammortamenti funzionano come un costo ma sono solo una posta contabile, in altre parole NON sono un vero costo, non sono una spesa. Il risiltato concreto degli ammortamenti è quello di ridurre l'utile su ciui calcolare le imposte ma, in realtà, l'ammortamento lo ritroviamo sul saldo del conto corrente in banca: l'ammortamento rappresenta della vera e propria liquidità a disposizione dell'investitore;
  • Completa deducibilità dei costi afferenti all'attività di impresa anche quando questi costi sono sostenuti all'estero: il saldo contabile dell'investimento, pari all'utile prima delle imposte, può essere ulteriormente ridotto perché la normativa fiscale e contabile in America prevede la completa deducibilità dei costi anche quando i costi sono sostenuti all'estero. In pratica, usando la carta di credito aziendale ti verrà rilasciata dalla banca americana in sede di costituzione della società e dell'apertura del conto, potrete pagare delle spese in Italia in maniera tale da ridurre ulteriormente l'utile prima delle imposte fino quasi ad annullarlo.
  • Home Office: tra i costi che è possibile dedurre c'è anche quello relativo allo spazio della vostra abitazione in Italia adibito ad uso ufficio per la società americana.


Le imposte di successione negli Stati Uniti

Le tasse di successione negli Stati Uniti sono strettamente collegate al trattamento fiscale sulle donazioni 

Si tratta di una disciplina fiscale talmente favorevole che in America, di fatto, quasi nessuno paga le tasse di successione. Questo trattamento favorevole non si estende però ai non residenti americani. L'Italia, unica tra i paesi con un trattato bilaterale con l'America, ha negoziato una situazione molto favorevole per il trattamento delle imposte di successione.

Questa pagina del sito di ExportUSA offre alcuni approfondimenti in materia di ottimizzazione fiscale riguardante le imposte di successione negli Stati Uniti

Nel caso delle donazioni, invece, le quote di partecipazione in società americane [LLC o C-Corp] sono esenti dal pagamento dell'imposta sulle donazioni negli Stati Uniti.

Vi consigliamo di contattarci se desiderate consulenza su come pianificare l'ottimizzazione fiscale dei vostri investimenti immobiliari negli USA



La regola del "Like-Kind Exchange" nella compravendita di investimenti immobiliari negli Stati Uniti

Una norma del codice tributario statunitense, US Tax Code Section 1031, permette di vendere una proprietà immobiliare senza pagare tasse sulla plusvalenza 

Per evitare la tassazione sulla plusvalenza:

  • L'immobile alienato deve essere intestato ad una società ed essere parte delle attività societarie [non può quindi essere un appartamento adibito ad uso abitativo personale];
  • I proventi della vendita vanno reinvestiti in un bene simile [vendo un immobile per reinvestire in un altro immobile, non in azioni ad esempio];
  • Il bene simile su cui reinvestire va individuato entro 45 giorni dalla vendita del primo immobile;
  • Il bene immobile oggetto del reinvestimento va acquistato entro 180 giorni dalla vendita del primo immobile.

Si tratta di una norma fiscale molto utile qualora si intenda ampliare l'investimento immobiliare originario perchè di fatto permette di differire il pagamento delle tasse sulla plusvalenza realizzata. Da notare che questa strategia di reinvestimento immobiliare può essere replicata più volte. Na notare anche, infine, che la plusvalenza realizzata non scompare a seguito del reinvestimento bensì si trasferisce nella nuova attività.

ESTREMAMENTE IMPORTANTE
PER AVVANTAGGIARSI DA QUANTO PREVISTO DALLE NORME FISCALI SUL "LIKE-KIND EXCHANGE", I PROVENTI DELLA VENDITA VANNO DETENUTI DA UN FIDUCIARIO INDIPENDENTE FINO AL MOMENTO DEL REINVESTIMENTO



I servizi di ExportUSA a favore di chi desidera investire negli Stati Uniti

ExportUSA offre tutti i servizi che servono per investire nel real estate negli Stati Uniti:

  • Strategia e pianificazione dell'investimento: definizione degli obiettivi e dell'orizzonte temporale dell'investimento;
  • Individuazione della zona geografica dove investire con la preparazione di una ricerca sull'andamento dei prezzi degli immobili e del livello degli affitti;
  • Ricerca delle proprietà immobiliari più adatte da acquistare;
  • Gestione del contatto con la società di gestione immobiliare;
  • Supporto nella parte legale in fase di negoziazione, offerta rogito e definizione dell'acquisto nonchè per la stesura del contratto di affitto;
  • Apertura della società didiritto statunitense cui intestare l'immobile;
  • Richiesta del numero fiscale;
  • Preparazione dei primi atti societari per l'avviamento dell'attività;
  • Apertura del conto corrente bancario;
  • Preparazione ed invio della dichiarazione dei redditi di fine anno;
  • Eventualmente richiesta del visto per gli Stati Uniti.

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