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Vivere di rendita negli Stati Uniti con un investimento immobiliare

Le prospettive dell'economia USA sono ancora favorevoli per investire con ottimo rendimento nel settore immobiliare in America

Le norme fiscali americane favoriscono gli investimenti immobiliari: È possibile creare una rendita, quasi un piano pensione, che potete lasciare ai vostri figli senza pagare le tasse di successione. Questa pagina spiega come fare

Permettetemi di fare una cosa che sulle pagine del nostro sito non ho mai fatto finora: condividere un'esperienza personale, ovvero quella di un investimento immobiliare in Italia.  Nel 2004 ho acquistato un ufficio a Monza, in provincia di Milano, pagandolo 200000 euro. Oggi, dopo 15 anni, ne vale 140000.... Potremmo definirlo l'investimento immobiliare del secolo. 

Quanti di noi hanno vissuto di persona esperienze di investimento di questo tipo o conoscono qualcuno che le ha vissute? Se poi aggiungiamo il rischio di trovare inquilini che non pagano [e che sono praticamente impossibili da sfrattare] la panoramica del rendimento degli investimenti immobiliari in Italia è completa.
 

Considerazioni su convenienza e rendimento degli investimenti immobiliari in America

Il panorama della gestione degli investimenti immobiliari in America è molto diverso da quello italiano:

L'economia americana continua la fase di espansione cominciata nel 2010. Il tasso di disoccupazione a oggi è del 3.7%. Il programma di investimenti per il rinnovo dell'infrastruttura dell'economia annunciato dal Presidente Trump prolungherà per anni il momento favorevole per l'economia USA;

Vivere di rendita in America con gli investimenti immobiliari

Creare una rendita fissa simile ad un fondo pensione attraverso la creazione di una società americana che realizza investimenti immobiliari in America e che dà in affitto gli immobili acquistati

Il grosso vantaggio di investire in America attraverso l'acquisto di appartamenti o immobili è dato dal fatto che la normativa fiscale è estremamente favorevole all'investimento e consente di realizzare rendimenti interessanti. Esistono diverse norme sulla tassazione degli immobili in America e sulla tassazione personale che, combinate, danno la possibilità di creare una rendita mensile fissa, quasi un fondo pensione, che può essere lasciata in successione e durare per decenni senza dover pagare tasse. 

Di seguito riportiamo un esempio di calcolo del rendimento di un investimento immobiliare negli Stati Uniti operato attraverso l'apertura di una società di diritto statunitense [LLC oppure C-Corp]. Più avanti parliamo invece delle tasse di successione e di altre norme fiscali americane che aiutano a massimizzare il rendimento dell'investimento attraverso il risparmio fiscale.
 

Creare una rendita finanziaria con investimenti immobiliari

Ipotesi di Investimento Immobiliare in America

Acquistare Appartamenti nell'Area di Las Vegas [Nevada], Phoenix [Arizona] o California Centrale [tra Los Angeles e San Francisco]

Queste aree hanno conosciuto uno sviluppo demografico relativamente recente composto da lavoratori dell'indotto, principalmente dell'industria del turismo, della ristorazione, dell'agricoltura e dei servizi. Sono nate aree residenziali a loro dedicate fatte di case plurifamiliari dal costo contenuto che vengono prese in affitto.

 

A seguito della crisi finanziaria del 2008, causata dal crollo dei mutui subprime e del fallimento della banca d'affari Lehman Brothers, le banche americane hanno cambiato radicalmente politica

Per vaste classi di lavoratori dipendenti è diventato praticamente impossibile ottenere un mutuo e l'unica alternativa rimasta è quella dell'affitto. Si è quindi creata una situazione in cui l'investimento per acquisto di immobili ad uso residenziale si è fermato, mentre la domanda di unità residenziali in affitto è aumentata.

La conseguenza è stata quella di un drastico calo dei prezzi di acquisto per questo tipo di unità abitative seguito da un aumento degli affitti medi mensili. Una opportunità di investimento immobiliare perfetta per chi ha della liquidità disponibile da impiegare: scende il costo di acquisto dell'immobile mentre si alza il rendimento medio mensile dell'investimento. L'ideale per investire con l'obiettivo di creare una rendita fissa mensile.

Di seguito il calcolo del rendimento per questa ipotesi di investimento immobiliare dove ipotizziamo di:

investimento immobiliare di $160000
 [tutti i valori in dollari]
[*] differenze dovute agli arrotondamenti

 
mese anno [*]
Affitto dell'immobile 2400 28800
spese condominiali 600 4800
spese gestione immobile 800 9600
ammortamento dell'immobile 484 5818
altre spese [a] 400 4800
utile prima delle imposte 116 1392
tasse [b] 24 288
    utile dopo le imposte 92 1104
 saldo liquido [c] 976 11722
    rendimento netto dopo le imposte -- 7.3%                
[a]
home office in Italia, viaggi, hotel, carburanti, pedaggi etc. 
[b]
21% flat per le società "corporation" 
 [c]
utile dopo le imposte + ammortamenti + altre spese

Commenti sul rendimento dell'investimento immobiliare ipotizzato

A nostro modo di vedere ci sono quattro aspetti notevoli da considerare per sottolineare la convenienza di questo investimento immobiliare negli Stati Uniti:

Le imposte di successione negli Stati Uniti

Le tasse di successione negli Stati Uniti sono strettamente collegate al trattamento fiscale sulle donazioni 

Si tratta di una disciplina fiscale talmente favorevole che in America, di fatto, quasi nessuno paga le tasse di successione. Questo trattamento favorevole non si estende però ai non residenti americani. L'Italia, unica tra i paesi con un trattato bilaterale con l'America, ha negoziato una situazione anch'essa molto favorevole per la tassazione delle imposte di successione in capo a residenti fiscali italiani.

Questa pagina del sito di ExportUSA offre alcuni approfondimenti in materia di ottimizzazione fiscale riguardante le imposte di successione negli Stati Uniti

Nel caso delle donazioni, invece, le quote di partecipazione in società americane [LLC o C-Corp] sono esenti dal pagamento dell'imposta sulle donazioni negli Stati Uniti.

Vi consigliamo di contattarci se desiderate consulenza su come pianificare l'ottimizzazione fiscale dei vostri investimenti immobiliari negli USA

 

La regola del "Like-Kind Exchange" nella compravendita di investimenti immobiliari negli Stati Uniti

Una norma del codice tributario statunitense, US Tax Code Section 1031, permette di vendere una proprietà immobiliare senza pagare tasse sulla plusvalenza 

Per evitare la tassazione sulla plusvalenza:

Si tratta di una norma fiscale molto utile qualora si intenda ampliare l'investimento immobiliare originario perchè di fatto permette di differire il pagamento delle tasse sulla plusvalenza realizzata. Da notare che questa strategia di reinvestimento immobiliare può essere replicata più volte. Na notare anche, infine, che la plusvalenza realizzata non scompare a seguito del reinvestimento bensì si trasferisce nella nuova attività.

ESTREMAMENTE IMPORTANTE
PER AVVANTAGGIARSI DA QUANTO PREVISTO DALLE NORME FISCALI SUL "LIKE-KIND EXCHANGE", I PROVENTI DELLA VENDITA VANNO DETENUTI DA UN FIDUCIARIO INDIPENDENTE FINO AL MOMENTO DEL REINVESTIMENTO

 

I servizi di ExportUSA a favore di chi desidera investire negli Stati Uniti

ExportUSA offre tutti i servizi che servono per investire nel real estate negli Stati Uniti:

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