06/07/2019

Un condensato pratico di tutto quello che serve sapere per decidere come e dove comprare un immobile

Acquistare un immobile da mettere a reddito negli USA

Le tendenze del mercato immobiliare americano

Panoramica sugli investimenti immobiliari in America

Le tendenze del mercato immobiliare americano




Dove investire in America? In quale zona o stato degli Stati Uniti è meglio acquistare un immobile scopo di investimento?

La risposta varia a secondo degli obiettivi dell'investimento e del grado di tolleranza del rischio. Comunque sia, le possibilità di investimento nel settore immobiliare negli Stati Uniti offre un ampio ventaglio di scelta

Il panorama immobiliare americano è promettente e ricco di opportunità. In questo momento esistono diversi trend che spingono i prezzi a rialzo creando degli ottimi rapporti acquisto / affitto in diverse aree geografiche degli USA e permettono l’ingresso di investitori con qualsiasi budget. Di seguito riportiamo i dettagli più significativi dei sotto-segmenti del mercato immobiliare americano.



Le dinamiche degli investimenti immobiliari nagli USA

I principali fattori che condizionano il rendimento e le decisioni di investimento del mercato immobiliare

Le tendenze del mercato immobiliare negli USAIl mercato immobiliare americano viene impattato dalla dinamica dei tassi di interesse [in parte controllati dalle politiche economiche della Federal Reserve] così come dall'andamento dell'economia americana in generale che è forse l'economia più dinamica al mondo. Il cocktail di fattori che contribuiscono alla salute del mercato include quindi tantissimi indicatori come l’accesso al credito, il livello di indebitamento, tassi di interesse, facilitazioni fiscali agli acquisti, recenti politiche fiscali che dal 2019 iniziano a mostrare gli effetti, i contributi allo sviluppo infrastrutturale, fiducia dei consumatori e delle imprese, inflazione, disoccupazione e livelli di reddito disponibile, attitudine verso acquisti o affitti delle generazioni correnti, costo delle materie prime e materiali di costruzione, l’andamento dei sotto-segmenti del mercato.

In particolare va notato che proprio la dinamicità tipica dell'economia USA crea le condizioni di sviluppo economico superiore alla media di varie aree dell'America. È il caso delle aree dell'Alabama a seguito degli insediamenti produttivi dell'automotive. Oppure del Texas in generale con la ripresa dell'industria dell'esplorazione petrolifera. Di molte aree del North Carolina grazie alle politiche di attrazione degli investimenti attuate dallo stato e così via.

Al contrario, teniamo presente lo spopolamento dell'area metropolitana di Detroit che nella decade scorsa ha visto una riduzione della popolazione a seguito del crollo degli investimenti dell'industria automobilistica tradizionalmente insediata in quella zona. E per converso la ripresa economica che da un anno a questa parte sta interessando proprio la metroarea di Detroit che sembra ormai aver toccando il fondo della recessione.

Queste dinamiche di sviluppo economico differenziato portano con sè fenomeni di migrazione interna anche forti che influenzano sia la domanda per uffici sia la domanda per unità abitative con i conseguenti generando quindi nuove opportunità di investimento nel settore immobiliare. Anticipare i fenomeni di sviluppo delle varie aree geografiche degli Stati Uniti è forse il fattore principale per poter realizzare investimenti immobiliari negli USA con rendimenti superiori alla media.



La dinamica degli affitti in America


Andamento degli affitti in America


Pur essendo storicamente stabile e saturo, possiamo considerare il mercato immobiliare americano in ottima salute grazie alla crescita moderata ma costante di tutti gli operatori che lo compongono, dagli agenti immobiliari ai consulenti che facilitano il closing delle transazioni, dai REITS alle management companies.

In aggiunta, la tendenza delle nuove generazione a traslocare da un centro urbano (o stato) verso un altro facilita l’occupazione delle abitazioni e rende il settore degli affitti molto attraente. Questo trend è dovuto alla delocalizzazione del lavoro delle generazioni dei Millennials e Gen X, alla diffusione del lavoro da remoto, alla dinamicità del mercato del lavoro in genere.

  • Gli affitti sono cresciuti in valore a un tasso del 3,7% nell’ultimo quinquennio fino a raggiungere un valore di quasi 1 trilione di dollari (equivalente al PIL dell’Indonesia) grazie ai seguenti fattori:
  • Crescita delle costruzioni di proprietà residenziali;
  • Crescita del tasso di traslochi e trasferimenti all’interno degli Stati Uniti;
  • Declino del ownership rate;
  • Declino del vacancy rate;
  • Nei prossimi 5 anni si prevede una decelerazione e un tasso di crescita del 1.6% dovuto a principalmente a un aumento del tasso di acquisti sia da investitori americani che stranieri che sfrutteranno le opportunità correnti per diversificare le proprie posizioni e acquisire asset locali per abitarvi e non necessariamente per affittare.


I Real Estate Investment Trusts in America [REIT]

I REIT sono veicoli finanziari che investono in proprietà immobiliari residenziali e commerciali. Sono quotati in borsa e per legge devono distribuire almeno il 90% dell’imponibile ai propri azionisti. Queste soluzioni di investimento sono previste aumentare di valore nei prossimi 5 anni crescendo ad un tasso del 2.8% grazie ai seguenti fattori:

  • Tassi di interesse storicamente al minimo;

  • Politica fiscale di Trump che facilita deduzioni e detrazioni;

  • Accesso al mercato finanziario da parte di fette di popolazione americane e straniere;

  • Storica stabilità della performance anche in periodi di recessione.


I principali indicatori della performance del mercato immobiliare americano

Per arricchire il quadro di analisi, accenniamo anche alla salute di quelle società quotate al NYSE che fungono da indicatori indiretti della tendenza del mercato in generale (Home Depot, Lowes, Lennar, KB Home) e che presentano una performance positiva dall’anno scorso ad oggi dopo un picco nel 2018.



 





 




Riportiamo qui altri due interessanti grafici: il Case Shiller index rappresenta nella versione sotto le variazioni di prezzo delle proprietà immobiliari delle 20 maggiori aree metropolitane degli Stati Uniti, nello specifico raccoglie i dati di:

  • Boston,
  • Chicago,
  • Denver,
  • Las Vegas,
  • Los Angeles,
  • Miami,
  • New York,
  • San Diego,
  • San Francisco,
  • Washington, DC.,
  • Atlanta,
  • Charlotte,
  • Cleveland,
  • Dallas,
  • Detroit,
  • Minneapolis,
  • Phoenix,
  • Portland (Oregon), 
  • Seattle,
  • Tampa.

Assieme, queste città rappresentano una contribuzione economica al PIL statunitense di circa 85% e quindi riflettono in modo accurato la fiducia nell'andamento dell'economia americana.

I prezzi delle case negli Stati Uniti

La tassazione degli investimenti immobiliari negli USA






L’indice National Association of Home Builders (NAHB) Index invece si basa su un sondaggio mensile dei costruttori immobiliari. Viene chiesto loro di valutare le vendite correnti di case mono-familiari e le aspettative di vendita per i prossimi 6 mesi e di valutare il traffico dei potenziali acquirenti. I punteggi per le risposte a ciascuna domanda sono utilizzati per calcolare un indice complessivo destagionalizzato, in cui un numero superiore a 50 indica che più costruttori considerano le condizioni di vendita più buone che scadenti. Questo andamento quindi riflette il sentimento di fiducia dei costruttori americani per i prossimi 6 mesi e come possiamo vedere è in netto rialzo rispetto a inizio 2019.




source: tradingeconomics.com




Il mercato immobiliare americano è liquido e dinamico

Se questi dati sembrano positivi ma troppo generici, aiuta forse focalizzare l’attenzione su punti prezzo più precisi e geolocalizzati per avere un confronto più chiaro di quanto e come spendono gli americani quando si tratta di immobili. Usiamo Zillow come database di riferimento grazie alla sua ubiquità sul territorio e costante aggiornamento e riportiamo alcuni dati e grafici relativi:

  • Gli americani spendono in media 37% del proprio reddito in spese relative all’abitazione (affitto, mutuo, tasse o spese condominiali). Questa informazione è utile per prezzare correttamente l’affitto verso gli inquilini di una particolare zona, dati i valori medi di reddito e la tipologia di lavoro;

  • Valore mediano dell’abitazione americana è di $226,800

  • Prezzo mediano a metro quadro è $1,560

  • Valore dell’affitto medio al mese è $1,488

  • Tempo di attesa medio per vendere una casa è 70 giorni;

  • Solo 1.1% di mutui in circolazione è in default.



Andamento dei prezzi delle case in America


In conclusione, riteniamo che il momento sia propizio per fare un investimento immobiliare negli Stati Uniti. Le domande a cui rimane dare una risposta sono “come investire” e “dove investire”: offriamo degli spunti nei paragrafi successivi. 



I Veicoli per l'Investimento immobiliare in America

Quale tipo di società scegliere per investire in immobili

Per eseguire un investimento immobiliare di qualsiasi portata è bene valutare a tavolino la tipologia di società da utilizzare e le conseguenze legali / fiscali che ciascuna riporta in capo ai soci. Indipendentemente dalla location della proprietà da acquisire e mettere a reddito, il veicolo per il finanziamento può essere di 2 tipi:

  • Limited Liability Company 
    Entrambe le società offrono lo scudo della responsabilità limitata proteggendo gli asset dei soci da azioni legali di debitori o parti terze offese. La differenza più importante tra le due è relativa all'aspetto fiscale.

    La LLC è un soggetto fiscale trasparente che viene descritto dal fisco americano come “disregarded entity” ovvero entità non distinta dai propri soci, in quanto il reddito della LLC viene tassato direttamente in capo ai soci con le rispettive aliquote personali o societarie a seconda che siano persone fisiche o giuridiche. L’impatto della tassazione finale di una LLC deve quindi essere calcolato secondo la residenza fiscale (non anagrafica) dei soci stessi.
  • Corporation
    invece è un soggetto fiscale indipendente dai soci e paga le tasse sul reddito societario con le aliquote federali e statali a seconda dello stato di incorporazione, di dove fa business e genera reddito. I soci della Corporation pagano le tasse solo sui dividendi percepiti.

A seguito della riforma fiscale Trump sono cambiate diverse regole per calcolare l’imposizione fiscale sia di LLC che di Corporation. L’IRS inoltre riserva degli ulteriori benefici e sgravi fiscali a coloro che gestiscono proprietà immobiliari come professione e si qualificano come Landlords dedicando più di 250 ore di lavoro all’anno alla gestione dei propri investimenti immobiliari.

Per rispondere al “come” è quindi fondamentale fare una valutazione fiscali che tocchi i seguenti punti e poi decidere che strada prendere:

  • Chi sono i soci della società

  • Dove hanno la propria residenza fiscale

  • Dove acquisterà e/o metterà a reddito le proprietà immobiliari

  • Che livello di reddito imponibile si aspetta di avere

  • Che tipo di reddito si aspetta di avere (rivalutazione del capitale, redditi oppure mantenimento del valore del capitale investito)


Le zone / stati degli Stati Uniti migliori per realizzare un investimento immobiliare

Consigli pratici per investire negli USA

Rispondere al “dove” non è cosi semplice: gli Stati Uniti hanno un’estensione geografica pari al doppio dell’Europa (solo il Texas è grande quanto la Francia) con un clima che va dal tropicale in Florida all’Artico in Alaska e una popolazione di circa 327 milioni di abitanti concentrati prevalentemente sulle coste. Le opportunità di investimento immobiliare sono pressoché infinite, anche considerando il budget a disposizione.

Il nostro sforzo è stato concentrato nell’evidenziare quali sono le Top 3 aree geografiche più promettenti per effettuare investimenti residenziali in America che permettano di costruire un portafoglio di almeno 3 proprietà per rispettare il criterio di richiesta visto. Abbiamo consultato diverse fonti ufficiali come Bureau of Economic Analysis, Local Market Monitor, Association of Foreign Investors in Real Estate ecc. che monitorano dati a livello geo-demografico, economico e sociale come:

  • Crescita economica dell'area negli ultimi 5 anni
  • Densità di popolazione e trend di traslochi crescente
  • Investimenti in infrastrutture che migliorano la qualità della vita
  • Posti di lavoro aggiunti e ipotizzati nel futuro
  • Basso tasso di appartamenti sfitti [vacancy rate], per evitare concorrenza di prezzo

Il risultato della ricerca è una scrematura di una ventina di aree degli USA potenzialmente interessanti per realizzare investimenti immobiliari per arrivare alla Top 3 che presentiamo in ordine puramente alfabetico.

Esempio dl calcolo del rendimento di un investimento immobiliare in America 


 

Il mercato immobiliare nella zona di Dallas, Fort Worth e lo stato del Texas

Dallas è un mercato molto fertile in questo momento, salendo dal quinto posto al primo posto per valore e numero di compravendite immobiliari nell’arco dell’ultimo anno. L'area metropolitana di Dallas Fort Worth mostra un'economia forte con un’impressionante crescita demografica grazie al basso costo della vita e un dinamico mercato del lavoro (+4,3% di posti di lavoro dall’anno scorso. La città ha un'economia molto diversificata, c'è una nicchia per le persone di ogni livello di reddito e quindi di affitto. Si stima che 340 persone si trasferiscano ogni giorno nell’area metropolitana di Dallas-Fort Worth.

La forte disponibilità di abitazioni e gli elevati canoni di locazione relativi al prezzo della casa ne fanno un mercato accessibile per chi ha del capitale da investire a svariati livelli di budget. La domanda di unità abitative in affitto è aumentata del 14% nell'ultimo anno, grazie alla spinta dei nuovi residenti appena arrivati che ancora vogliono stabilizzarsi e aspettare prima di comprare.

A Fort Worth, la città gemella a Dallas, il prezzo medio di una casa è $235,398 e ci si aspetta che aumenti del 11% nel prossimo anno e del 26% nei prossimi 5 anni. Anche a livello di offerta sembrano esserci diverse opportunità per gli investitori, con circa 50,000 nuove unità abitative previste arrivare sul mercato nei prossimi 2 anni.

  • Affitto mensile medio: $1,790

  • Prezzo di vendita medio: $ 296,726

  • Reddito da locazione Airbnb: $ 2,750

  • Giorni di permanenza sul mercato: 48


Il mercato immobiliare nella zona di Orlando e lo stato della Florida

Per il terzo anno consecutivo, Orlando è tra le prime cinque zone migliori d'America per investire nel settore immobiliare. Possedere un immobile in questo mercato continua a essere una decisione proficua grazie a una combinazione di fattori economici e sociali che attraggono sempre più residenti nella zona (e residenti di qualità).

Orlando registra una crescita demografica drammatica del 7,2% rispetto all’anno scorso e i motivi alla base di questo salto sono diversi: il clima favorevole attrae i pensionati, il trasferimento delle sedi di diverse società ha aumentato i posti di lavoro disponibili del 4,4% per giovani, la tassazione personale allo 0% richiama infine persone di tutte le età e ceto sociale.

Il turismo è un motore economico importante per la città ed espone le opportunità immobiliari a investitori esteri sempre più presenti negli investimenti locali. A discapito di prezzi di acquisto contenuti, gli abitanti di Orlando preferiscono ancora affittare piuttosto che comprare, con il rental rate in aumento del 7% rispetto all’anno scorso.

  • Affitto mensile medio: $1,599

  • Prezzo di vendita medio: $201,000

  • Reddito familiare medio: $ 42.000

  • Tasso di crescita del lavoro annuale: 4,17%

  • Tasso di disoccupazione: 2,9%



Il mercato immobiliare nella zona di Raleigh, Durham e lo stato del North Carolina

L'area metropolitana di Raleigh include circa un milione e mezzo di persone. Oltre a ricevere spesso premi e posizioni top in ranking per la qualità della vita, la città presenta dati economici interessanti.

Circa un terzo degli americani affitta la propria casa. Nel mercato immobiliare di Raleigh il tasso è del 43%. Ciò è in parte dovuto al grande mercato degli studenti, ma è anche alimentato dai giovani che si trasferiscono qui per lavoro (la città vanta la percentuale più alta della popolazione nazionale al di sotto dei 44 anni). Questo spiega perché gli affitti del centro di Raleigh sono cresciuti del 9% nel 2018.

Il valore medio di un’abitazione di attesta intorno ai $274,980 con una crescita attesa del 8% nel prossimo anno e 25% nei prossimi 5 anni. Le previsioni sulla crescita dei posti di lavoro e popolazione sono altrettanto positive, rispettivamente +5,8% e 4,9% nei prossimi 3 anni.

  • Affitto mensile al mese: $ 1,395

  • Reddito locativo tradizionale: $ 1,553

  • Reddito da locazione Airbnb: $ 2.652

  • Giorni di permanenza sul mercato: 82

In conclusione, queste 3 aree geografiche sembrano essere le più promettenti per gli investitori nel biennio 2019-2020. I valori medi degli acquisti piuttosto elevati non devono spaventare, in quanto tutte queste città offrono tante opzioni sia in termini di tipologia immobiliare che di prezzo.


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